Co přinese nový zákon o spotřebitelském úvěru?

V roce 2017 již nově platil zásadně novelizovaný zákon o spotřebitelském úvěru, který půjčky na bydlení vůbec poprvé reguluje. Jeho cílem je více chránit klienta a dát mu větší možnosti při předčasném splacení hypotéky. Zpřísnily se také doporučení centrální banky, podle něhož mohou banky poskytovat hypotéky na menší část hodnoty nemovitosti.

Změny podle všeho úvěry na bydlení zdraží. „Sazby by měly růst,“ tvrdí v rozhovoru pro MF DNES šéf Hypoteční banky Jan Sadil. Banky se podle něj také vrátí ke kratším fixacím na tři až pět let.

Letos se nejspíš prodá nejvíc hypoték v historii. Je už trh přehřátý?

To si nemyslím – a to ani co se týče nemovitostí. Ceny bytů a rodinných domů rostou čtvrtletně o jednotky procent. To považujeme za přiměřené. Ani naše indikátory, které jsme nastavili poměrně přísně, neukazují, že by se ceny měly blížit do nějakých nezdravých úrovní. Ani v Praze, kde poskytujeme mezi třiceti až čtyřiceti procenty nových hypoték a kde ceny rostou nejrychleji.

Česká národní banka však asi nějaké obavy má. Alespoň tak zdůvodňuje, proč přichází s přísnější regulací, co se týče maximální výše hypotéky k ceně nemovitosti.

To je spíše otázka dalšího vývoje – nynější doporučení ČNB mají spíše zabránit tomu, aby se trh přehřál někdy v budoucnosti. Nevznikla proto, že by tu byl problém právě teď. A i proto zřejmě centrální banka usiluje o změnu zákona, aby dostala právo tyto věci přímo nařizovat, ne jen doporučovat. Centrální banky ve střední Evropě obecně takovou pravomoc mají.

Podle doporučení ČNB by se už dnes neměly poskytovat stoprocentní hypotéky. Od dubna se pak ještě přitvrdí – hypotéky nemají přesáhnout 90 procent hodnoty nemovitosti, a v rozmezí 80 až 90 procent má být maximálně 15 procent celkového objemu poskytnutých úvěrů. Jak to změní váš byznys?

Samo posunutí hranice na 90 procent pro nás nebude problém. Ale hypoték v rozmezí mezi 80 a 90 procenty máme asi třetinu. A pořád nevím, jak to celé budeme moci řídit. Když přijde klient, že chce stoprocentní hypotéku, tak mu ji neposkytnu. Ale když přijdou dva s tím, že ji chtějí ve výši 85 procent, co s tím? Kolegové na pobočkách nebudou vědět, jestli splňujeme, nebo nesplňujeme limit.

Z těch, co s takovou žádostí přijdou, budete tedy muset odmítnout každého druhého.

Dá se to tak říci. Budeme muset nastavit nějaká kritéria, třeba podle bonity klienta, kvality nemovitosti či výše úvěru. A uvidíme, jestli to bude fungovat. Může se také stát, že až bude požadavek na vlastní zdroje ve výši 20 procent, mnozí lidé na hypotéku nedosáhnou.

A když si ji bude moci dovolit méně lidí, přijde nějaké ochlazení, třeba právě na zahřívajícím se pražském trhu?

Pokud bychom připustili, že se pražský trh vyvíjí nezdravě, a já si to nemyslím, toto doporučení by mělo přispět k tomu, aby se poptávka lehce snížila. Na druhou stranu, mnoho lidí si půjčovalo na vyšší hodnotu nemovitosti, protože je to nyní levné, byť vlastní zdroje měli. Proč by někdo utrácel svoje peníze, které někde investoval, generují mu výnos či mu slouží jako rezerva. Mnozí lidé své peníze budou mít, jen si vezmou nižší úvěr.

Budete do toho klienty tlačit?

Svou obchodní politiku jsme tak měli nastavenou vlastně vždy. Vysoké úvěry jsme poskytovali jen v malém objemu. A vždy jsme nějak, hlavně cenově, zvýhodňovali hypotéky za 70 procent hodnoty nemovitosti a méně. Pokud si někdo chce koupit vlastní nemovitost, má do toho dát i své prostředky. Stoprocentní hypotéka je rizikovější i z pohledu bankéře, i z pohledu člověka.

ČNB rovněž doporučuje, aby hypotéky na nemovitosti, které se kupují na investici, byly maximálně 60procentní. Dokážete rozpoznat, zda si lidé půjčují na vlastní bydlení, či na investici?

Poznává se to obtížně. Klienta se ptáme, ale máme jen omezené množství nástrojů, jak to ověřit. Navíc není jasné, co všechno lze považovat za vlastní bydlení a co už za investici. Když koupím byt pro dítě, které bydlí pět let při studiích, a pak ho pronajímám, je to investice, nebo ne? V Británii mají definici „first-time buyer“, to mi přijde lepší. Pokud by ČNB chtěla někdy v budoucnu přímo nařídit tento ukazatel, musela by zároveň říci i definici. A pokud by to zůstalo na klientovi, pak by musel nést odpovědnost, pokud by uvedl nepravdu.

Už v prosinci začne platit nový zákon o spotřebním úvěru, který se poprvé dotkne i úvěrů na bydlení. Jak se projeví na hypotečním trhu?

Nám zatím přinesl poměrně vysoké náklady na implementaci, a to v řádech desítek milionů korun. A pořád dotahujeme věci kolem informačních technologií. Jinak to může přinést nějaké změny mezi externími distributory, tedy například u finančních poradců, kteří dosud v oblasti hypoték fungovali poměrně volně. Přicházejí nové podmínky na jejich vzdělání, certifikaci, pojištění. A možná že někteří, kteří to dosud dělali jen příležitostně, si řeknou, že kvůli jedné dvěma hypotékám si nebudou dělat zkoušky, že se jim to nevyplatí. Ale to zatím předbíháme, protože na certifikaci je poměrně dlouhá doba.

Objevily se i názory, že trh na změny nemusí být připravený a že některé banky nebudou nějaký čas hypotéky poskytovat. Co si o tom myslíte?

Sankce za nedodržování zákona jsou poměrně vysoké, takže pokud to někdo nestíhá, asi by neměl úvěrovat. Nedovedu si ale představit, že by naši největší konkurenti na těch změnách nepracovali stejně jako my. Takže si myslím, že my, Komerční banka a Česká spořitelna, kteří máme celkem asi osmdesát procent trhu, budeme připraveni.

Co se změní pro klienty?

Pro nové klienty to přinese daleko jednodušší možnost předčasně splatit úvěr, než to lze za současných podmínek. Banky se budou muset klientů ptát na víc věcí a oni nám budou muset mnohem víc sdělit. A podle mého to přinese opětovný návrat ke kratším fixačním obdobím. Dlouhé úrokové sazby se totiž zdraží – garantovat dlouhou dobu fixace, když klient může s velmi malými náklady hypotéku splatit, nedává ekonomický smysl.

A projeví se to zvýšením sazeb a celkových nákladů?

Ano. A mnohem častější budou fixace na tři až pět let. Nedává smysl, aby banka za obdobnou sazbu poskytovala pětiletku, sedmiletku i desetiletku, když zdroje pro ně nejsou stejně drahé a klient může kdykoli odejít.

Začnou tedy od prosince úrokové sazby po letech poměrně strmého poklesu opět růst?

Je tu jeden otazník, který souvisí s koncem stoprocentních hypoték. Ty byly dražší, a když se teď nebudou poskytovat, není jisté, co udělá průměrná úroková sazba. Když je ale pomineme, tak by měly sazby růst.

Rozevřou se tedy nůžky v sazbách mezi kratší a delší fixací?

To určitě ano.

Co ještě zákon o spotřebitelském úvěru přinese?

Už jsme zrušili bezpříjmové hypotéky – tedy takové, kdy klient sám prohlásil příjem a my jsme mu půjčili na část hodnoty nemovitosti. Zákon jasně říká, že bez detailní analýzy klienta nemůžeme úvěr poskytnout. Už je nedáváme od léta a myslím, že nás budou muset následovat všichni, pokud už to neudělali.

Zajímavou novinkou je tzv. reverzní hypotéka, která je určena lidem ve vyšším věku. Prodají svou nemovitost a dostávají výsluhu, mohou v ní dožít, ale po jejich smrti připadne bance.

Nemyslím, že je to produkt pro nás. Rolí banky je půjčovat peníze proti zástavě, ne kupovat nemovitosti do svého vlastnictví a vyplácet z toho nějakou rentu. Ale některé firmy to už nabízejí i v Česku, může to být zajímavý segment, ale kvůli nátuře, kterou máme – a starší generace o to víc – však nebude masově rozšířený. Ale nějaká klientela se najít dá.

Lidé o sobě v různých průzkumech tvrdí, že se lidé v hypotékách moc neorientují. Je to tak ve skutečnosti?

Obecně si myslím, že úroveň finanční gramotnosti nemáme nijak velikou. Ale povědomí o hypotečním úvěru za dobu dvaceti let, co je trh zná, se dramaticky změnilo k lepšímu. Tehdy to bylo strašidlo, kterého se každý bál, dnes patří mezi standardní produkty, jako jsou běžný účet či platební karta. A lidé si často myslí, že tomu rozumějí hodně.

Kde z vašeho pohledu dělají lidé chyby, když si berou hypotéku?

Často v tom, že se upnou na úrokovou sazbu u hypotéky a už nesledují, že s úvěrem mohou být spojené nějaké poplatky či jiné podmínky. Neřeší třeba, jak se počítá anuita, jak přesně se úvěr úročí (co je anuitní splácení hypotečního úvěru čtěte zde). Je to sice trochu „vyšší dívčí“, ale měsíční splátky se pak mohou lišit. Každá banka to má trochu jinak. Klienti se dohadují o desetinku na úroku, ale už se moc nevěnují kupní nebo úvěrové smlouvě. A kdyby se víc upnuli na cenu nemovitosti a vyjednávání s realitní kanceláří, možná by ušetřili daleko víc peněz.

Měli by mít vždy poradce?

Téměř bez kontaktu se dá vyřešit jen úplně jednoduchý případ, ale u složitějších je osobní vztah a poradenství potřeba. Je to tím, že v Česku jsou záležitosti kolem nemovitostí komplikované. Jinde ve světě se v bance obvykle řeší jenom úvěr samotný, ale tady řešíme i tu nemovitost – záležitosti jako katastr, posudek nebo třeba přístupové cesty.

Mluví se o tom, že kombinace rekordně nízkých úrokových sazeb a dlouhých fixací může v budoucnu, až úrokové sazby porostou, lidem zvednout měsíční splátky hypoték třeba i o tisícikoruny měsíčně. A mohou mít problémy splácet. Myslí na to banky při současném hypotékovém boomu?

Nevím, jak ostatní banky, ale my při posuzování klientů necháváme nějakou rezervu, která by případný nárůst sazeb pokryla. Dělali jsme si stresové testy, pro případ „co by, kdyby“. I v tom nejdrastičtějším scénáři nejsou dopady pro banky existenční. Může se stát, že se kvalita portfolia zhorší, ale nebylo by to dramatické. Dnes je přitom hypoteční trh se svými méně než třemi procenty nesplácených úvěrů v dobré kondici. Ale uvědomme si ještě jednu věc. Pokud půjdou úrokové sazby na hypotékách výš, půjdou nahoru i na vkladech.

 

Zdroj: MF Dnes,  Martin Petříček, Aleš Černý