Česká národní banka se bojí přehřátí realitního trhu. Vydala doporučení, pomocí kterého chce omezit, jak velký díl peněz na pořízení bydlení budou banky lidem půjčovat. V pořadí druhé doporučení ČNB začalo platit od dubna 2016. Jak ovlivňuje dostupnost úvěrů a  úrokové sazby?

Už v říjnu 2016 Česká národní banka doporučila bankám poskytovat hypotéky maximálně do výše 95 procent hodnoty nemovitosti. Snažila se tak banky přimět k tomu, aby nepůjčovaly lidem, kteří nemají vlastní úspory a byli bez rezerv odkázaní jen na hypoteční úvěr.

A i když není doporučení centrální banky přímo vymahatelné, banky se ho držely – od podzimu klienti dosáhli maximálně na úvěr s LTV 95 (ukazatel LTV neboli loan to value ratio vyjadřuje poměr půjčky k odhadní hodnotě nemovitosti). Regulátor totiž zároveň upozornil, že pokud nebudou banky doporučení respektovat, využije jednu ze svých pravomocí a bude po nich požadovat vyšší kapitálové zajištění.

 

Další přitažení šroubu

Teď přišlo na řadu další doporučení. Od prvního dubna mají banky poskytovat hypotéky maximálně do 90 procent hodnoty nemovitosti. Úvěry v pásmu od 80 do 90 procent hodnoty nemovitosti by navíc měly přiklepnout jen patnácti procentům nových klientů. Zájem o hypotéky s LTV od 80 do 90 procent přitom není zanedbatelný. Podle Libora Ostatka z makléřské společnosti Golem Finance aktuálně dělají úvěry v tomto pásmu přes 30 procent realizovaných hypoték. To, že další doporučení centrální banky výrazněji zamíchá kartami, potvrzují i banky. „Rozhodnutí České národní banky ohledně neposkytování stoprocentních hypoték nás téměř neovlivnilo – tyto hypotéky představují v našem portfoliu jen jednotky procent, takže došlo k omezení dostupnosti bydlení pouze pro některé úzké skupiny klientů.

U dalšího kroku už to může být trochu horší. Počet klientů žádajících o takovou hypotéku je vyšší a může dojít k omezení dostupnosti bydlení pro další a větší skupiny klientů,“ říká manažer hypoték České spořitelny Karel Chábek. Připomíná zároveň, že doporučení může nepřímo ovlivnit i ceny nemovitostí. „Například v Praze a dalších velkých městech není 20 procent hodnoty nemovitosti úplně malá suma, může to vést k drobné korekci trhu,“ odhaduje vliv potenciálně snížené kupní síly a poptávky Chábek.

Že na úvěr dosáhne méně klientů, souhlasí i Hypoteční banka. „Odhadujeme, že kvůli opatřením ČNB dojde k zhruba dvacetiprocentnímu snížení objemu poskytnutých hypoték. V současné době jsou podmínky pro financování bydlení bez vlastních úspor velmi omezené a v budoucnu to nebude jinak. Současně lze předpokládat, že banky začnou víc zvýhodňovat hypotéky s nižším LTV, například právě do 70 procent,“ říká mluvčí Hypoteční banky Marie Mocková. Upozorňuje i na to, že vlivů na (ne)dostupnost nemovitostí je víc. „V souvislosti s novým zákonem o spotřebitelském úvěru, který vstoupil v platnost v prosinci loňského roku, došlo u většiny bank poskytujících hypotéky k nárůstu základních úrokových sazeb, který byl ještě podpořen růstem cen zdrojů na mezibankovním trhu. Kombinace všech těchto faktorů, včetně toho, že od října platí daň z nabytí nemovitosti kupující, rozhodně není pro hypoteční trh příliš příznivá,“ hodnotí situaci Mocková.

 

Nové pravomoci ČNB

Vláda v lednu schválila novelu zákona o České národní bance. Pokud projde legislativním kolečkem, dojde k posílení nástrojů makro-obezřetnostní politiky regulátora. Jednoduše řečeno – centrální banka bude mít větší páky. V její pravomoci totiž nově bude nastavování jasných mantinelů, konkrétně stanovení horní hranice tří úvěrových ukazatelů:

• poměru úvěru k odhadní ceně (LTV)
• poměru výše úvěru a čistého ročního příjmu klienta
• poměru výše měsíční splátky úvěru a čistého měsíčního příjmu

 

Vlastní zdroje pomocí stavebka

Získat hypotéku bez vlastních peněz sice bude pro řadu lidí obtížnější, ale ne nemožné. Dá se předpokládat, že poroste počet lidí, kteří nedostatek úspor vyřeší pomocí jiné půjčky, například úvěru ze stavebního spoření. Pro někoho také čerpání jiného úvěru může paradoxně znamenat na cestě k hypotéce: pro některé banky už takový klient nebude patřičně bonitní. „U nákupu nemovitosti, podobně jako u nákupu auta nebo oblečení, často převažují emoce nad racionalitou.

Dá se čekat, že si lidé budou chtít vysněnou nemovitost koupit za jakoukoli cenu. Dřív měli možnost vzít si například hypotéku s LTV 90 a splátka dělala sedm tisíc korun, najednou budou muset sáhnout po úvěru s LTV 80, zbytek doplatit z jiného úvěru a celkovou splátka bude třeba osm a půl tisíce korun,“ myslí si hypoteční specialistka Lucie Drásalová. Zároveň připouští, že dofinancování hypotéky pomocí dalších úvěrů se může brzy dostat do hledáčku České národní banky, která se bude snažit i tuto praxi omezit.

Vedle čerpání dalšího úvěru se pak samozřejmě nabízí ještě jedna možnost, která ale není pro každého – využít jako zástavu další nemovitost. „Řešit nedostatek vlastních zdrojů úvěrem je pro klienta dražší, než kdyby využil samotnou hypotéku. Řešením může být poskytnutí dostatečné zástavy z více nemovitostí. Doporučujeme, aby lidé případnou kombinaci úvěru a hypotéky velmi pečlivě zvážili,“ upozorňuje Karel Chábek z České spořitelny.

 

Hypotéky zdraží. Možná jen některé

Kromě snížení počtu lidí, kteří dostanou hypotéku, může doporučení centrální banky přinést také další růst úrokových sazeb. Ty se poprvé po delší době zvedly na přelomu roku, především u pěti- a víceletých fixací. Navýšení pak banky zdůvodňovaly především novým zákonem o spotřebitelském úvěru, který nabyl účinnosti loni v prosinci. Nová legislativa totiž usnadnila předčasné splacení, a banky proto převedly část nákladů na klienty právě v podobě vyšších úrokových sazeb, zejména u delších fixací. Zavázat si klienta na delší dobu pro ně jednoduše přestalo být výhodné.

Další zdražování nás patrně čeká v následujících týdnech, podle makléřské společnosti Golem Finance začínají být dopady doporučení České národní banky patrné už nyní. Index GOFI 85 (průměr nabídkových sazeb pro hypotéky s pětiletou fixací a LTV 85) stoupl o jediný měsíc z 2,09 procenta na 2,22 procenta. „Banky se již připravují na zpřísněnou regulaci hypoték nad 80 procent. Úvěry do 80 procent budou levné, ale nad 80 procent zdražují a zdražovat ještě budou. Banky budou moci poskytovat v pásmu od 80 do 90 % LTV pouze 15 procent nového čtvrtletního objemu hypoték, takže jakmile se banka bude blížit limitu, obratem zvedne cenu, aby přísun těchto úvěrů zastavila a neporušila pravidla,“ předpokládá ředitel společnosti Libor Ostatek.

 

Zpřísnění pravidel pro schvalování úvěrů

Zvýšení úrokových sazeb u úvěrů s LTV nad 80 je ale pouze jedním ze způsobů, jak se banky s opatřením regulátora vypořádají. Lucie Drásalová upozorňuje také na možnost zavedení přísnějších pravidel, pokud jde o schvalování úvěru. „Zvýšení úrokových sazeb očekávám jen mírné, přibližně o tři desetiny procentního bodu. Nabízí se ale také možnost produktového omezení. Je možné, že u hypoték nad 80 procent budou banky například vyžadovat vyšší příjem nebo celkově výrazně omezí poskytování hypoték v rozmezí 80 až 90 procent. Už teď některé banky omezily svoji produktovou nabídku pouze do 85procentní LTV,“ konstatuje hypoteční specialistka.

Zvýšení úrokových sazeb připouštějí i banky, konkrétní ovšem být nechtějí. „Úprava ceny směrem nahoru je jednou z možností, jak podíl těchto úvěrů v nabídce bank regulovat. V Hypoteční bance jsme sazby pro tato pásma zdražili již počátkem roku. Další úpravy nevylučujeme, ale s ohledem na vysoce konkurenční prostředí to nemůžeme blíže komentovat,“ uvedla tisková mluvčí Hypoteční banky Marie Mocková. Zvýšení úrokových sazeb nevylučují ani v České spořitelně. Případné zdražování ale nemá přijít v důsledku omezení hypoték ze strany regulátora, ale jako reakce na rostoucí cenu zdrojů na finančních trzích.

Zdroj: Monika Hájková, penize cz