Koronavirus a reality. Ceny bytů, ceny nemovitostí a realitní trh v příštích měsících 2020

Prvotní přirozenou psychologickou reakcí potenciálních zájemců o koupi je vyčkávání, odložení koupě. Nemyslím teď čistě „technické“ důvody, tedy že nechtějí chodit na prohlídky kvůli karanténě nebo ze strachu z nákazy, či prostě z ohleduplnosti.

Čti aktuální trendy ve vývoji cen pro rok 2021

23.3.2020

Dvě obavy, dva otazníky: budoucí příjmy a budoucí ceny

Jde o obavy zájemců o koupi v delším výhledu, o nejistotu ve dvou základních otázkách:

1. V první řadě se bojí, jestli vše v budoucnu „uplatí“. Většina kupujících pořizuje nemovitosti na bydlení (byty, domy) na hypotéční úvěr. A většina z nich jde na mez svých finančních možností (ceny bydlení jsou vysoké, takže stejně kupují něco skromnějšího, než by chtěli).

Teď se ale bojí, jestli budou mít stejně dobře placenou práci i řekněme za rok, za dva; o živnostnících nemluvě. To teď nikdo neví, na rozdíl od ekonomického optimismu minulých let, doby optimismu zaměstnanců i firem, končící v březnu 2020. Ukáže to vývoj v dalších měsících.

2. Za druhé, jestli se ekonomika propadne do recese a stoupne nezaměstnanost, tak to nakonec může způsobit propad cen nemovitostí. Ten by nenastal hned, nejdříve přijde výrazné zpomalení transakčního trhu, zamrznutí. Když teď koupím byt v Praze za šest milionů, nebude mít za rok nižší hodnotu? Raději tedy zůstanu, kde jsem, ať už v bydlení o jednom pokoji menším, či u rodičů, nebo v nájmu (teď dokonce dostupnějšímu), dokud se situace nevyjasní.

Oproti tomu jsou ale majitelé psychologicky fixováni na stávající vysoké ceny, pod vlivem dosavadního mnohaletého růstu, a nebudou se chtít s myšlenkou na tuto cenovou hladinu rozloučit, když už ji jaksi jednou „měli“.

Čím rychlejší růst, tím větší propad

Realitní trh je trh cyklický. Zkušenost o tom jsme v Čechách mohli zažít v souvislosti s celosvětovou finanční krizí, odstartovanou v roce 2008. V Česku jsme tehdy začali pociťovat dopady postupně, mnozí si dlouho nepřipouštěli, že se jich to také týká. Zažil jsem to (v oboru jsem od roku 2001), a to jak velké snížení celkového objemu obchodů, ono „zamrznutí“, tak následný pokles cen, v průběhu několika „krizových“ let.

Stávající nástup změn v březnu 2020 je naopak prudký a působí jako blesk z čistého nebe. Důvody nejsou vnitřní jako u tehdejší finanční krize, ale vnější, s touto situací nejsou zkušenosti ani ze zahraničí. Délku omezení a zejména následky v propojených ekonomikách teď nelze spolehlivě a plně domyslet. Spolehlivé vodítko by mohl být vývoj nezaměstnanosti (při krizi po 2008 výrazně stoupla). Obecný poznatek z ekonomických cyklů je, že čím je větší a strmější růst, tím je větší následný propad.

Nejprve zamrznutí

Ceny nemovitostí, ale i stavebnictví a další oblasti rostly v několik minulých let prudce, až nezdravě, tento trend sdílely platy a poptávka po práci, působilo to celkově přehřátým dojmem. Teď bude záležet hlavně na budoucí situaci firem-zaměstnavatelů, a s tím spojený vývoj nezaměstnanosti. S tím souvisí i míra intervence státu.

Nečekaná událost, klasická Talebovská černá labuť jako je tato pandemie, pak funguje jako spouštěč toho, co je už do určité míry nazrálé. To vše by svědčilo o tom, že může dojít i po skončení opatření vlády k citelnému zpomalení ekonomiky, v některých oblastech k propadu, pokud nebudu stimuly od státu.

Je ale nutné dobře rozlišovat (nabídkové) ceny nemovitosti a to, jestli a v jaké míře se s nimi dějí transakce, jestli se skutečně prodávají. S tím je nerozlučně spjato to, jak velký je rozdíl mezi nabídkovými a prodejními (skutečně realizovanými) cenami. Rozdíl závisí na tom, o jakou jde fázi cyklu.

V době růstu (posledních několik let) se prodalo prakticky vše, většinou za cenu nabídkovou, pokud byla aspoň trochu realistická, nebo za cenu mírně nižší, nižší v řádu procent. V době případné recese trh zamrzne z důvodu vyčkávání zájemců o koupi, objem obchodů se nezanedbatelně sníží, prodá se jen část nabízených nemovitostí.

Na nabídkových cenách se to jistě celé měsíce „opticky“ příliš neprojeví, má to určitou setrvačnost. Dopad do nabídkových cen a tedy viditelné snížení cen připadá pak v úvahu až v delším časovém horizontu, např. během roku 2021.

Jako vždy budou změny segmentované, průměry jsou zavádějící. Nejméně zranitelné v tomto ohledu jsou obecně pozemky.

Rozhodující faktor je očekávání příjmu do budoucna

Zásadní je na straně poptávky možnost dobře placené práce. Tento faktor tolik rozevřel rozdíly v cenách bydlení v závislosti na tom, zda se nacházejí řekněme v Praze nebo jinde, kde je práce hůře dostupná. Vývoj po zrušení omezení proti šíření nákazy COVID-19 vlivem trvale většího podílu práce na dálku tento rozdíl může poněkud změnit. V roce 2021 se také změní pohled potenciálních investorů do bytů, „čísla“, tj. výnosnost a očekávání růstu hodnoty bytů se z jejich pohledu zhorší. S nevyhnutelnou inflací přijde růst úroků a růst výnosů dluhopisů. Ty jsou bezpečnou alternativou, kam investovat peníze.