Drahé nájmy bytů: Praha ve srovnání s Berlínem a Vídní. Jak je to u sousedů.

Čím dál dražší bydlení není jen problém Prahy, ale i velkých měst v Německu. „Trh s byty musí čelit přísnějším regulacím, aby bylo nájemní bydlení cenově dostupné pro široké vrstvy obyvatelstva,“ uvedl v rozhovoru pro iDNES.cz sociolog a aktivista Matthias Coers, který natočil několik filmů o vzpouře obyvatel Berlína proti drahému bydlení.

Jaká je dostupnost bydlení v Berlíně v porovnání s ostatními německými velkoměsty?

Berlín byl pro nájemníky vždy velmi výhodným městem. V 90. letech se hodně stavělo a díky tomu byl i trh s nájemními byty dost uvolněný. Poté ale stavební činnost pomalu ustala a navíc přišla vlna neoliberalismu, během které došlo k privatizaci velké části veřejného majetku.

Současně se Berlín postupně vyvinul v hlavní město. To s sebou neslo zlepšení infrastruktury, přesídlení vlády a spousty firem s ještě více zaměstnanci. V posledních letech se do Berlína stěhuje hodně lidí, přírůstek je asi 50 tisíc ročně. Byty tak pomalu začínají chybět a Berlín se dostává do situace, ve které jsou města jako Düsseldorf, Mnichov, Stuttgart nebo Hamburk již dávno. Pro nově příchozí je najednou těžké najít bydlení, ale v porovnání s jinými metropolemi jsou ceny stále celkem přijatelné.

Kolik tedy dnes stojí pronájem v Berlíně?

Mnoho starších lidí si pronajímá velmi levně velký byt díky tomu, že mají nájemní smlouvu z roku 1970. V těchto případech nájem činí v průměru 6,4 eura (163 korun) za metr čtvereční bez energií a dalších poplatků, což je na velkoměsto opravdu málo.

Když však někdo uzavře novou nájemní smlouvu, často musí platit okolo 11 eur (279 korun, v Praze je to momentálně 343 korun, pozn. red. ) za metr čtvereční, což je téměř dvojnásobek celkové průměrné ceny. To je za posledních deset let opravdu citelný nárůst. Zajímavé na tom je, že v ostatních městech jsou na to lidé zvyklí. V Berlíně se však proces, který obvykle trvá celé generace, udál velmi rychle.

Jak se v Berlíně vyvíjí výše nájmu v poměru k platům?

Platy jsou v Berlíně na německé poměry nízké. Mnoho lidí pracuje ve službách a plat jim stačí tak akorát na uživení rodiny, a hned jak bydlení zdraží, musí začít šetřit. Ale také tu žije spousta lidí, kteří pracují pro vládu nebo velké instituce, a ti nemají s aktuální výší nájemného žádné potíže. A ti jsou také součástí problému, protože existuje jen omezený počet bytů, nové byty se nestaví a z těch původních jsou často lidé všemi možnými způsoby nuceni se vystěhovat.

Cena nájmů staršího bytu 2+1, 2kk 70 m2 bez energií a tepla, Berlín 2016

Lidé tu pociťují velmi negativně, že z bydlení se stále více stává spíš zboží. Přitom ale jde o světový fenomén, který se týká i měst, jako jsou Londýn, Paříž nebo Praha. Když k tomu přidáte ještě turismus, začíná být jasné, že bytová situace je velmi komplikovaná.

Nájmy v Berlíně a Praze jsou přibližně stejně vysoké, zatímco o platech něco takového v žádném případě tvrdit nelze. Přesto v Praze na rozdíl od Berlína zatím nedošlo k žádnému většímu odporu proti stoupajícím cenám bydlení. Proč?

To má různé důvody. Podle toho, jak znám východní Evropu – a Berlín do ní mimochodem také částečně patří – existuje tu od dob reálného socialismu jistá mentalita materiálního zaopatření. Stát lidem nařizoval, kde mají bydlet, jak mají pracovat a žít. Lidé proti tomu na jednu stranu protestovali, ale na druhou všichni dosáhli na určitou životní úroveň.

To pak přirozeně vede k tomu, že se lidé nesnaží v nepříznivé situaci něco aktivně změnit. Naopak se pokoušejí se jí přizpůsobit, zvyknout si na ni. Problém je, že zatímco o příznivé pracovní podmínky usilují například odbory, v případě bydlení pro to chybí jedna oficiální instituce. Existují sice různá sdružení na ochranu práv nájemníků, ale z politického hlediska bydlení a urbanismus nehrají příliš významnou roli. Důležitější jsou práce, rodina a sociální záležitosti.

Co vede k nespokojenosti Berlíňanů se současnou bytovou situací?

Berlínská eskalace protestů za dostupnější bydlení má podle mě více příčin. Chudoba je viditelnější, a to pociťují denně i lidé, kteří přímo netrpí hmotnou nouzí. Mnoho lidí si potom všimne, že klasický způsob práce už nefunguje. Přestože jsou vzdělaní a mají běžné zaměstnání, nevydělají dost a musí se znovu a znovu rekvalifikovat. To lze vnímat i pozitivně, ale spousta lidí to tak nevidí. Navzdory veškeré námaze nedokážou vydělat tolik, aby pokryli nutné náklady na potraviny, pojištění a bydlení. To podle mě vedlo k tomu, že lidé začali proti rostoucím nájmům protestovat.

V Německu je přitom vždy rozhodující, aby problém zasáhl i střední třídu. Sociálně znevýhodněným, jako jsou nemocní, rodiče samoživitelé nebo studenti, poskytuje stát jistou finanční podporu, ale tito lidé představují jen zanedbatelnou část celkové populace. Vyšší ceny bydlení však pociťuje více než polovina veškerých Berlíňanů, kteří kvůli tomu najednou nemohou jít ke kadeřnici, jet na druhou dovolenou nebo si koupit auto. Má to negativní dopady i na infrastrukturu, protože hodně menších živnostníků krachuje kvůli rostoucím nájmům nebytových prostor. V Berlíně si lidé kvůli prudkému nárůstu cen nájmů uvědomili, jak palčivá je otázka bydlení.

Jde-li o bytovou otázku, je postavení Berlína v rámci celého Německa něčím specifické?

V Berlíně je několik alternativních čtvrtí, ve kterých jsou časté různé formy protestů. V západní části šlo třeba o občanské hnutí proti stavbě dálnice a mírové hnutí, na východě zase působilo velké občanské hnutí proti systému reálného socialismu. A tihle lidé, kteří jsou zvyklí se politicky angažovat, stále ještě v Berlíně žijí, a často právě v podnájmech. A nesouhlasí s tím, že by měli přijít o bydlení jen proto, že už si ho nemohou finančně dovolit, nebo proto, že stát na rozdíl od soukromých investorů prakticky vůbec nestaví.

Soukromé společnosti staví ale jen tam, kde jim to přinese nejvyšší výnos, což znamená nájemní byty za vysoké ceny nebo byty přímo na prodej. To jim pak obstará velmi rychle výdělek. Vysoké mzdy a výstavba sociálních bytů přestávají být zárukou dostupného bydlení, přestože je jinak Německo velmi bohatou zemí.

Jak na protesty Berlíňanů proti hůře dostupnému bydlení reagují politici?

Díky tomu, že Berlín je vlastně městský stát, a místní vláda je tak zároveň vládou komunální, staví se k tomu politici velmi otevřeně. Zároveň začíná být trendem investovat do bydlení jako do majetku. Berlíňané s tím zásadně nesouhlasí a politici si to uvědomují. Zelení, levice a sociální demokraté jsou v tomto ohledu na straně obyvatel a ani konzervativní politici si nemohou dovolit říct, že růst cen nájmů je v pořádku. Přišli by tím o přízeň zejména seniorů.

Otázce bydlení se navíc hojně věnují média, takže zhoršující se bytové situace si je vědomo celé město. Lidé proti dražšímu bydlení protestují často ve své městské části, tedy přímo v místě svého bydliště. A politici, kteří nad tím jen tak mávnou rukou, mohou vzápětí ukončit kariéru. Osobně nemám nic proti tomu, když si movití lidé pořídí luxusní bydlení, ale nesouhlasím s tím, že někdo skončí na ulici nebo jako matka samoživitelka dá své poslední úspory na bydlení.

V Česku zatím neprošel zákon o sociálním bydlení. Částečně i proto, že se politické strany neshodnou, kdo má mít na bydlení za zvýhodněnou cenu nárok. Jak je toto právně ošetřeno v Německu a jaké skupiny obyvatel mají podle vás bydlet ve státem dotovaných bytech?

Nová spolková vláda si sice uvědomuje důležitost sociálního bydlení, ale zároveň nechce odradit investory. Stavba sociálních bytů v Německu funguje tak, že investoři dostávají peníze od státu, aby výši nájemného po určitou dobu uměle drželi nízko. To ale trvá jen po dobu okolo 20 let a poté ceny nájmů rapidně vzrostou.

Otázka je, jestli jsou sociální byty veřejným, nebo soukromým majetkem. V případě veřejného vlastnictví by na ně měl mít nárok každý, kdo takový byt potřebuje. U bytů v soukromém vlastnictví jde v Německu o finanční podporu jejich obyvatel podle konkrétní situace, a sice prostřednictvím příspěvku na bydlení. Lidé musí prokázat, že mají nízké příjmy, a finanční pomoc od státu pak proudí přímo na konto majitele bytu. Takže jde vlastně o podporu trhu s nemovitostmi skrz státní prostředky.

Řešením by bylo spíš postavit cenově výhodné byty a také je za výhodné ceny nabízet tak, aby si je mohli dovolit lidé s průměrnými příjmy. A nenechat trh s bydlením zcela deregulovaný. Otázkou zůstává, jestli se prosadí tržní síla na úkor široké veřejnosti, a k jaké pozici se přikloní politika. Zastupuje kapitál, nebo zájmy běžných lidí?

Je vůbec nějaká evropská metropole, která jde v otázce bydlení příkladem? Třeba Vídeň je známá velkým počtem cenově dostupných sociálních bytů.

Ve Vídni funguje výstavba bytů na komunálním principu a navíc tu prošly zákony, které investorům znemožnily výhodně stavět. Město investory vlastně vyhnalo a začalo stavět samo, podobně jako jinde za dob socialismu. Proto je tak zavedený pojem „rudá Vídeň“. Město navíc přímo vlastní přibližně třetinu všech bytů, což mu dovoluje trh s bydlením i náležitě regulovat.

Problém je, že lidé v těchto výhodných bytech již zůstávají, a pro nově příchozí je tím pádem těžké najít cenově dostupné bydlení. Pro cizince je navíc často složité získat sociální bydlení, protože Rakušané si na ně nechtějí nechat sáhnout. Sám jsem ve Vídni mluvil s bytovými aktivisty a shodnu se s nimi, že stavba sociálních bytů na komunální úrovni je vskutku příkladná, ale problematické je jejich přidělování. Je třeba splnit přísné podmínky, abyste takový byt získal. Přesto je Vídeň díky komunální bytové výstavbě nejvýhodnějším městem pro nájemníky v Evropě.

Ale sociální byty se stavěly i v jiných městech.

Takové byty se ve velkém stavěly i v Nizozemí nebo Skandinávii. Berlín o tuto výsadní pozici kvůli privatizacím přišel. Za Výmarské republiky tam postavili desetitisíce cenově výhodných bytů, v posledních desetiletích ale proběhla rozsáhlá privatizace, a o sociální bydlení jsme tím pádem přišli. Nová vláda vyčlenila značnou část rozpočtu na zpětné odkoupení domů ze soukromého vlastnictví. Problém je, že ceny těchto nemovitostí už tolik vzrostly, že jich město nemůže odkoupit dostatečný počet.

Jako zásadní přitom vidím ne antikapitalismus, ale antineoliberalismus. Lidé musí opět dostat možnost formovat společnost, což rozhodně nebude snadné. Statisíce protestujících lidí za dostupnější nájemní bydlení však v Berlíně dosáhly určitých změn. Když přijdete o byt nebo nemáte na nájem, nikdo vám to nedá za vinu. Všichni ví, že je to chyba systému. A to je velký rozdíl od ideologie neoliberalismu, kterou razili Margaret Thatcherová, Ronald Reagan nebo Helmut Kohl.

Hodně jsme mluvili o bytové otázce v německy mluvících zemích, kde však situace v porovnání s jinými zeměmi určitě není zdaleka tak špatná. Kde v Evropě je podle vás bytová nouze největší?

V každém funkčním velkoměstě, kde najdete průmysl a univerzity, nastane dříve či později bytová nouze. Bydlení zdraží i v aglomeraci, třeba okolí Mnichova je extrémně drahé. Odvrácenou stranou příchodu mnoha lidí do velkoměst jsou klesající ceny bydlení a kolabující infrastruktura na venkově. Situace je špatná třeba v jižní Evropě, kde je vlastnictví nemovitosti znakem osobního úspěchu a současně strategií proti chudobě ve stáří. To v Německu není moc běžné, nebo jen na venkově a v menších městech. Ale ve velkoměstech žije větší část lidí v podnájmu, v Berlíně dokonce přes 80 %.

Pokud jde přímo o koupi bytu, je velká část lidí rovnou vyloučena. A když funguje pouze trh s byty na prodej, jako tomu je například v Barceloně, nemohou si lidé s nižšími příjmy koupi bytu dovolit a spousta bytů pak zeje prázdnotou. Ve Španělsku je prázdných několik milionů bytů jen proto, že lidé na ně nezvládají splácet hypotéku. V Berlíně žádný prázdný byt nenajdete, tam to funguje úplně jinak. Ve Španělsku jde o pozůstatek z dob Frankovy pravicové diktatury, kdy měl každý mít nemovitost v osobním vlastnictví.

Soukromé vlastnictví tedy vede k horší dostupnosti bydlení?

Proti vlastnění majetku nic nemám, ale je důležité si uvědomit, že je za tím vždy určitá politická strategie. V západním Německu v 70. letech také převládal názor, že dělníci mají mít vlastní dům. Dostali tedy výhodné půjčky, a v následujících letech se tak vlastně stali nájemníky banky.

Systém pronájmu sociálních bytů je určitě lepší i z toho důvodu, že se dnes lidé častěji stěhují a netráví celý život na jednom místě. Mohu třeba pár let bydlet v Berlíně a pak jít studovat do Prahy.

Dnes se hodně mluví o gentrifikaci (viz box). Je to problém i v Berlíně?Částečně ano, na druhou stranu Berlín je pro investory lákavý jako celek. Investoři z Hongkongu tu kupují domy, aniž by je viděli, protože vědí, že jde o zajímavý trh. Nefunguje to podle mě tak, že si investoři kvůli jedné stylové kavárně řeknou, že jde o potenciálně zajímavou městskou část.

Z historických důvodů jsou pro ně velká města atraktivnější, v Berlíně to navíc souvisí s tím, že je to hlavní město a navíc jakési centrum setkání Východu a Západu, podobně jako je Londýn centrem mezinárodního finančního trhu. V Paříži se zas kvůli centralizaci soustředí veškerý kapitál Francie. Není to jen cool kadeřnictví nebo lokální občanská iniciativa. To bychom také mohli tvrdit, že dobrá mateřská školka vede ke gentrifikaci, protože se do její blízkosti budou stěhovat vzdělanější lidé. Pak bychom se museli postavit na odpor každé modernizaci a pozitivnímu vývoji, protože by zákonitě vedly ke dražšímu bydlení.

Důležité je, aby bylo dost prostoru k bydlení nejen na kraji města, jak to známe třeba z francouzských předměstí. Naopak v Berlíně žijí ve všech městských částech tradičně příslušníci rozlišných příjmových skupin. Město je navíc zajímavé tím, že se tam něco zajímavého děje. Celkově ale nevěřím na gentrifikaci, protože realitní makléři a investoři jsou profesionálové, kteří nemají zapotřebí z městských částí s několika alternativnějšími obyvateli udělat drahou uměleckou čtvrť.

V Praze se často mluví o Airbnb jako o jedné z příčin rostoucích nájmů. Jak to vypadá s touto službou a její regulací v Berlíně?

Skrz Airbnb lze vydělat mnohem více než běžným pronájmem, proto se v Berlíně dlouho diskutovalo o jeho zákazu. Nakonec vstoupil v platnost v Evropě zcela jedinečný zákon o zákazu používání bytových prostor za jiným účelem (německy Zweckentfremdungsverbot von Wohnraum, pozn. red.).

Háček spočívá v tom, že jsou potřeba lidé, kteří by na jeho dodržování dohlíželi. V posledních letech se ale ve státní správě dost šetřilo. Vlastníci bytů zákon obcházejí hlavně proto, že pronajímat vybavený pokoj s nábytkem jen krátkodobě je stále povolené. I kdyby se najednou Airbnb zakázalo úplně, nepronajímali by vlastníci své byty výhodně, ale naopak dost draze. Je to velmi složité.

Pro města, jako jsou Praha nebo Benátky, má v tomhle směru turismus jednoznačně negativní dopad. V Berlíně to díky jeho rozlehlosti ještě není tak špatné, ale myslím, že je potřeba prosadit jiný koncept turismu. Na cestovním ruchu se mají podílet všechny městské čtvrti, protože jinak se to celé v určitých místech zvrhne doslova v noční můru, obzvlášť pak v menších městech.

Zdroj: idnes.cz, foto: František Vlček, MAFRA