Srovnávejte srovnatelné aneb pozor na rozdíly v uváděných výměrách bytů

Projíždíte na realitních serverech nabídky bytů a tak jako většina návštěvníků rychle „scannujete“ několik hlavních údajů pro orientaci v množství informací. Kromě polohy je to cena a velikost, výměra bytu. A právě u té výměry je třeba dávat zvláštní pozor.

V první řadě, co je v uváděné ploše zahrnuto: jsou nebo nejsou v ní také plochy balkonu, lodžie, sklepa? Zejména pokud je k bytu rozlehlá terasa nebo velký sklep, může to být údaj zcela zkreslující. Rychlým a relevantním vodítkem je totiž cena bytu za metr čtvereční, třeba 120.000 Kč/m2 pro určitou lokalitu a např. starší byty. Ale musí se srovnávat srovnatelné. Inzerenti často „mlží“, aby upoutali pozornost a obhájili vysokou inzerovanou cenu. Na rozlišování např. mezi užitnou, obytnou, podlahovou plochou nemůžete vůbec spoléhat.

Pak je tu ale rozdíl, který nevzniká z mlžení inzerenta, ale ze samotné změny právních předpisů.

Od roku 2014 (přesněji řečeno, u staveb, kolaudovaných po 1.1.2014) došlo ke změně právních předpisů, stanovujících způsob výpočtu podlahové plochy bytu. Od té doby se do ní zahrnuje veškerá vnitřní plocha bytu včetně všech zastavěných ploch uvnitř obvodu bytu, jako jsou nosné stěny, příčky, komíny, sloupy, pilíře.

Tedy jakoby platíte cenu plochy, ve které rozhodně žít nemůžete ani není jakkoli využitelná, což je zkreslující v porovnání s byty staršími. Teď jsem se zrovna zabýval bytem o výměře kolem 65 m2, a ten měl plochu zdí 5 m2. Při orientační ceně 120 tis/m2 by tedy šlo jakoby o rozdíl kolem 600 tis. Kč.

Proč takovou nelogickou úpravu zákonodárce přijal? Není to jen na nátlak developerské lobby? Stát to zdůvodňuje tak, že v případě úprav v bytě vybouráním příček se plocha bytu zvětší. V návaznosti na to by se mělo měnit prohlášení vlastníka budovy (těch dokončených před rokem 2014), a to má dopad do spoluvlastnických podílů dalších majitelů bytů v domě. Těm se jejich podíly zmenší, což je dosti nešikovné. V praxi můžu říct, že změna prohlášení vlastníka je natolik náročná a málo přinášející, že většina majitelů zvětšených bytů nechá byt zapsaný v katastru tak, jak byl. Naštěstí tenhle nesoulad v praxi moc nepřekáží, dokonce ani bankám, které financují při převodu vlastnictví koupi (byt je větší, než je „v papírech“, takže nevadí).

Nicméně, nosné zdi, které mají plochu největší, se odstraňovat v zásadě nemohou, komíny a pilíře také sotva, ty v nové úpravě zahrnuty být nemusely a zkreslení by bylo daleko menší.

Jinak balkony, lodžie, terasy jsou společnými částmi domu a do podlahové plochy bytu se nezapočítávají, ačkoli typicky jsou přístupné pouze z konkrétních bytů, jejichž vlastníci k nim mají výlučné užívací právo. Tato úprava je v podstatě stejná, třebaže v minulosti bylo možné, aby plocha balkonu byla započtena do podlahové plochy bytu, bylo to ale uplatněno zřídka kdy.

Sklepy jsou u starších bytů obvykle součástí společných prostor, u novějších buď také, nebo jsou to samostatné jednotky – nebytové prostory, zvlášť zapsané na listu vlastnictví výlučného majitele.

Nejspolehlivějším přístupem je, vyžádat si plánek bytů s výměrami místností, resp. rozpis jednotlivých místností a ploch s příslušnými výměrami.

O rozdílu mezi užitnou a obytnou plochou příště.

Petr Štěrba