Byty v Praze jsou stále méně dostupné, prodeje klesají. Developeři zdražují navzdory tomu

Výstavbu bytů v Praze ovládá developer Central Group miliardáře Dušana Kunovského a jeho vedoucí pozici v dohledné době těžko někdo ohrozí. Podle svých slov vlastní pozemky, na nichž plánuje postavit kolem 30 tisíc bytů. Takovou zásobu pozemků podle dostupných údajů žádný jeho konkurent nemá.

Mezi prodejně nejúspěšnější rezidenční developery patří dále společnosti Finep a Skanska Reality, výrazně si vloni naopak pohoršil mediálně známý Ekospol. Ukazuje to analýza portálu Cenovamapa.org.

Loni developeři v Praze prodali celkem 5329 bytů, o 7,5 procenta méně než v předchozím roce. Důvodem je to, že jejich ceny neustále rostou a to je pro čím dál více lidí neúnosné. Za slabší prodeje může i zpřísnění podmínek pro poskytování hypoték. To nic nemění na tom, že developeři byty dále zdražují. Za ty, které zařadili do prodeje v lednu, chtějí v průměru více než 104 tisíc korun za metr čtvereční.

„V tomto roce nelze očekávat výraznější oživení nabídky ani poptávky,“ říká František Brož, analytik zmíněného portálu. „Pražský trh vyčkává na legislativní ukončení větších rezidenčních projektů. K tomu začne docházet až na přelomu let 2020 a 2021,“ dodává Brož.

Například Finep plánuje v nejbližších letech dávat do prodeje kolem 500 bytů ročně. „Podobu a tempo nové výstavby ale určuje složitý povolovací proces,“ upozorňuje David Jirušek, mluvčí Finepu. Na rozdíl od lídra trhu Central Group ale Finep vloni prodal více bytů než v roce 2017. Důvodem je to, že jeho ceny byly nižší, než kolik byl průměr za pražské novostavby.

Byty v historických domech zlevňují

Posledních pět let roste nabídka bytů v historických domech po rekonstrukci. Loni už tvořily pětinu ze všech do prodeje zařazených bytů v Praze. Na tento typ developerských projektů se zaměřují společnosti, jako je PSN (dříve Pražská správa nemovitostí) nebo Acord Invest. Druhá jmenovaná firma se vloni objevila v desítce nejúspěšnějších developerů podle počtu prodaných bytů, přičemž v roce 2017 byla až na 26. místě.

Byty v kompletně opravených měšťanských domech loni sice podle portálu Cenovamapa.org zlevnily, stále však vycházejí v průměru dráže než standardní novostavby. To je částečně dané i tím, že jsou v žádaných lokalitách v širším centru Prahy. Vzhledem ke své ploše jsou však tyto byty určeny spíše pro dočasné než pro stálé rodinné bydlení.

„Vysoký podíl rekonstrukcí se bude ještě zvyšovat, ale zdá se, že trh má s tímto typem investiční nabídky problém,“ míní analytik Brož. Projekty s byty v domech po celkové rekonstrukci jsou vyprodané jen ze 34 procent, kdežto v případě novostaveb asi ze 64 procent, podotýká Brož.

To, že poptávka po drahých bytech má svůj limit, ukazují i prodeje firmy Acord Invest. Tato společnost měla vloni s přehledem nejvýše naceněné byty ze všech 25 prodejně nejúspěšnějších developerů v Praze. Metr čtvereční bytu od Acord Investu vycházel v průměru téměř na 175 tisíc korun. Loni se do oběhu vrátila skoro polovina bytů od této firmy, zjistili analytici portálu Cenovamapa.org. Ten průběžně sleduje, kolik bytů mizí z ceníků developerských projektů, a zaznamenává i počty bytů, které se do oběhu znovu vrátí. Tedy takové, které se po čase objeví jako volné.

Do první desítky se vloni podařilo proniknout i developerské firmě Avestus Real Estate, která ještě v roce 2017 byla na 44. místě. Stabilní místo si mezi nejsilnějšími rezidenčními developery vydobyla například finská YIT.

Zavedené hráče vytlačují nováčci

Jestliže si Central Group, Finep nebo Skanska Reality své postavení na českém trhu budují už více než dvě dekády, Penta Real Estate se na mapě tuzemského rezidenčního developmentu objevila teprve v roce 2015. V tomto roce začala prodávat své první byty, a to na pozemcích po bývalé továrně Waltrovka v Praze 5.

Penta se v realitách velmi rychle etablovala. Už předloni obsadila šestou příčku podle počtu prodaných bytů. A dá se očekávat, že se nejedná o dočasnou záležitost. V letošním roce plánuje dát do prodeje tři projekty, jež umožňují výstavbu přibližně 690 bytů. Penta má aktuálně zajištěné pozemky, kde by časem mohlo vzniknout asi 2000 bytů. „Věříme, že budeme schopni zahájit výstavbu u většiny z nich nejpozději do pěti let,“ říká Jan Kalaš, šéf prodeje ve společnosti Penta Real Estate.

Velké rozvojové pozemky v Praze a nedalekých Roztokách vlastní Ekospol. Podle majitele společnosti Evžena Korce by se na nich dalo postavit zhruba sedm tisíc bytů. Ekospolu ale chybí potřebná povolení, čemuž odpovídá i loňský propad v prodejích. Firma přitom svého času patřila v Praze do nejsilnější pětky rezidenčních developerů.

Podle portálu Cenovamapa.org nedal mezi lety 2016−2018 Ekospol do prodeje žádný nový bytový projekt. Respektive loni začal nabízet projekt se 45 byty na Smíchově, který však kvůli komplikacím s povolením ke stavbě zanedlouho z prodeje stáhl. Až minulý týden firma začala inzerovat prodej čtyř parcel na stavbu rodinných domů v pražském Suchdole. Ekospol teď plánuje do konce června dát do nabídky 230 bytů.

Další zavedený hráč Skanska Reality vlastní pozemky pro výstavbu kolem čtyř tisíc bytů a letos dá do prodeje projekty ve Vysočanech, Karlíně a středočeských Libčicích. Společnost Pankrác, která staví bytové projekty pod značkou Vivus, připravuje výstavbu přibližně 1800 bytů a letos chce nabídnout k prodeji v Praze 260 bytů. Firmu majetkově ovládá Milan Šrejber.

Loni se v hlavním městě prodalo více nových bytů než ve zbytku republiky. Výstavba bytových domů je tak zejména záležitostí Prahy a v jednotlivých krajích je v rukou lokálních firem. Pražští developeři do regionů až na výjimky nemíří.

Martina Marečková, ihned.cz