Realitní novinky

Lidé se budou přesouvat do nájmů

Kdo dává přednost nájmu před pořízením vlastního bytu, připlatí si. Nájemné totiž podstatně zdražuje. Majiteli bytu, který ho pronajímá, se jeho investice vrátí až za 22 let. V porovnání s ostatními městy bývalého komunistického bloku je to nejdéle. Zároveň v Česku roste cena bytů, což zvýší podíl nájemního bydlení.

Duben 2017. Podle statistik developerské společnosti Trigema, která se zabývá průzkumy rezidenčního trhu, se nyní v Praze v průměru platí za metr čtvereční v nájemním bytě 300 korun. Na konci loňského roku to přitom bylo o dvacet korun méně.

To představuje více než devítiprocentní nárůst. Nejvíce podražily menší byty – 1+kk a 2+kk, a to o desetinu. Nájemné za byt s dispozicemi 1+kk dosahuje v průměru 10 905 korun za měsíc, za 2+kk pak 14 437 korun. V nájemních bytech mimo Prahu se za metr čtvereční platí v průměru 168 korun měsíčně. Nejlevnější jsou nájmy v Ústeckém kraji, naopak nejdražší v Jihomoravském.

 

Hlavním důvodem růstu nájemného je často zmiňovaný nedostatek nových bytů.

„Čeho je málo, to bývá často i drahé. Výrazný nárůst cen za nové byty ovlivňuje jak ceny starších, tak i nájemních bytů,“ vysvětlil Marcel Soural, předseda představenstva Trigemy.

Stále více lidí si vyhodnocuje, že je pro ně vlastní bydlení již příliš drahé a volí nájemní bydlení. Soural k tomu dodává: „Pokud by se podařilo na trh pustit více nových bytů, snížilo by to tlak na ceny nemovitostí. Podmínkou takového přístupu je však snadnější povolování nových bytových projektů.“

Jak vyplývá z údajů poradenské společnosti KPMG, dosahuje nyní v Praze hrubá výnosnost nájemného, tedy poměr mezi ročním hrubým nájmem a tržní cenou bytu, 4,4 procenta.

 

Praha se cenou blíží západním metropolím

Byt se majiteli z nájemného zaplatí za 22 let. Ve Varšavě se tak stane za třináct let, v Budapešti za šestnáct a v Bratislavě za dvacet.

Praha se tak přibližuje západním metropolím. V nich se návratnost investice do nájemního bytu pohybuje kolem třiceti let. „Praha je rozvinutý a vysoce likvidní trh,“ dodává Pavel Kliment, partner společnosti KPMG.

Výnosnost nájemních bytů v regionech je vyšší než v Praze, pohybuje se i nad úrovní pěti procent. „Vyšší je ale také rizikovost takové investice a její závislost na udržení lokálních podmínek, například zaměstnanosti,“ uvádí Kliment. U koupě bytu, který majitel bude pronajímat, nelze brát na zřetel pouze výnosnost investice, ale i likviditu trhu, tedy možnost v případě potřeby byt opět prodat.

„Výnos z nájmu je jen jednou složkou kalkulace investora, neméně důležitou je i očekávání ohledně růstu tržní ceny pořízeného bytu,“ říká Pavel Kliment. Platí nepřímá úměra - čím větší a rozvinutější město, tím nižší výnos z nájmu, vyšší pravděpodobnost budoucího růstu ceny bytu a vyšší stabilita trhu.

 

Výnosnost investice

Výnosnost investice do nájemních bytů se může zdát na první pohled nízká. „Musíme mít ale na paměti, že je stále vyšší, než investor získá při investici do celé řady státních dluhopisů evropských zemí, které nesou zanedbatelný výnos,“ tvrdí Jiří Cihlář, analytik finančních trhů společnosti Next Finance.

V porovnání s dalšími investičními příležitostmi tak podle něj pořízení bytu na pronájem nepůsobí nijak špatně. Je ale nutné na něj pohlížet jako na dlouhodobou investici.

„Z dlouhodobého hlediska by měly ceny nemovitostí růst. Navíc také zdroj financování je relativně příznivý. Ačkoliv sazby hypoték se už odrazily ode dna, stále jsou relativně nízké,“ je přesvědčen o výhodnosti investice do bytů určených k pronájmům Jiří Cihlář. Ideální je podle něj investovat do bytu v takovém městě, které čeká v budoucnu rozvoj.

 „To poznáme tak, že je napojeno na některou dopravní tepnu nebo se v daném místě rozvíjí obchod a průmysl. To bude tlačit nezaměstnanost v daném místě směrem dolů a naopak ceny nájmů směrem nahoru,“ upřesňuje Cihlář.

Podle společnosti KPMG žije v Česku v nájmu 22 procent obyvatel, v samotné Praze to je zhruba o deset procent více.

V západoevropských zemích je tento údaj výrazně vyšší. V Rakousku bydlí v nájmu 44 procent obyvatel, v Německu 48 procent a ve Švýcarsku dokonce 55 procent. „Nízký podíl obyvatel žijících v nájmu je daný historickým vývojem a silnou preferencí obyvatel vlastnit své bydlení,“ říká Pavel Kliment z KPMG.

 

Je pravděpodobné, že se podíl lidí v nájemních bytech bude v Česku zvyšovat.

„Za prvé, při současném vývoji cen bytů řada domácností na nový byt, hlavně v Praze, nedosáhne, za druhé bychom měli brát v potaz preference generací,“ tvrdí Petr Kliment s tím, že sice nemá k dispozici data, ale je přesvědčen, že preference vlastnit a připoutat se k jednomu místu bude u mladších generací nižší.

Zdroj: LN, Kateřina Menzelová