Jak koupit byt, dům nebo jinou nemovitost

Kupování nemovitosti u nás probíhá nejčastěji svépomocně, bez pomoci specialisty

Ve fázi opatřování tipu na vhodnou koupi nemovitosti využívají zájemci o koupi hlavně informace z realitní inzerce, zejména pak z nabídek umístěných na webových stránkách realitních portálů typu sreality.cz  a internetových inzercí. Na menších trzích (malé obce, místní čtvrti) mají svůj význam také ústní informace a osobní vazby.

Při vážnějším zájmu o konkrétní nemovitost je vhodné prověřit technické vlastnosti nemovitosti (stavby, domu, bytu), zde se pak kupující spolehnou buď na své schopnosti, nebo si někdy přivedou známého, kterému důvěřují, služby tzv. inspektora nemovitostí jsou u nás teprve v plenkách.

O podmínkách koupě nemovitosti (cena a další důležitá ustanovení kupní smlouvy, často je vše sjednáno již dříve při smlouvě o smlouvě budoucí kupní nebo dokonce už při rezervaci nemovitosti) jednají kupující s vlastníkem, prodávajícím prakticky vždy sami. Vlastník nemovitosti zde má většinou nezanedbatelnou výhodu, protože jednak svoji nemovitost a její nedostatky dobře zná, jednak má na své straně obvykle odbornou pomoc, přinejmenším realitního makléře, který je v první řadě obratný obchodník.

Nejtypičtější projev nevyváženého postavení obou stran je to, že realitní kanceláře dokážou uzavřít s kupujícím tzv. rezervační smlouvu se zcela jednostranným a pro kupujícího nevýhodným obsahem. Tato nepříznivá situace se v praxi stává velmi často. Předloženou kupní smlouvu a další smlouvy odsouhlasí kupující většinou sám, někdy si ji nechává kontrolovat a připomínkovat právníkem.

Alternativa svépomocné koupě je využití tzv. agenta kupujícího

Přínosy agenta kupujícího:

  • odhalování technických vad nemovitosti (vazba na inspektora nemovitostí a další specialisty) a problémů lokality
  • dosažení nižší kupní ceny nemovitosti
  • prověřování právních vad - výpisy z katastru nemovitostí, nabývací tituly a další dokumenty
  • asistence při jednáních, zejm. tam, kde má vlastník nemovitosti výhodu díky svému realitnímu makléři nebo právníkovi
  • pomoc při vyjednání výhodnějších dalších podmínek kupní smlouvy (termíny, platební podmínky, záruky atd.) – stránka obchodní (obsahová) i právní (formální)
  • tipy na koupi nemovitostí vč. nabídek, které se neobjeví na veřejném trhu
  • pomoc při optimalizaci financování koupě
  • poradenství a konzultace obecně, dohled nad celým procesem převodu, podpora kupujícího v mnohdy stresujících situacích

Jaký má smysl agent kupujícího a kdy se může se vyplatit i u nás?

Agent kupujícího hájí na rozdíl od běžného realitního makléře výlučně zájmy kupujícího. Proto se snaží například snížit kupní cenu realit pomocí odborné argumentace o kvalitě a vlastnostech nemovitosti a jejím reálném postavení na trhu. V otázce ceny se realitní makléř prodávajícího snaží naopak o dosažení co nejvyšší prodejní ceny, to také sliboval majiteli, který ho bude odměňovat.  Zájmy a cíle agenta kupujícího na jedné straně a realitního makléře na straně druhé jsou tedy ve většině ohledů protichůdné a připomínají tak např. postavení advokátů stran při soudním sporu.  Výsledek jednání o koupi potom odráží znalosti a obratnost účastníků a postavení a kvalitu nemovitosti zejm. ve vztahu k ceně.

 

Případová studie

Typický přínos agenta kupujícího může být následující: koupě domu v okolí Prahy v ceně kolem 5 mil. Kč, agentem dosažené snížení kupní ceny 300.000 Kč (úspora), odměna agenta kupujícího ve výši 15% úspory činí 45.000 Kč, to znamená, že se agent kupujícího bohatě vyplatí jen díky dosažení nižší kupní ceny a všechny další důležité přínosy jsou k tomu navíc.

Agent kupujícího pracuje pro kupujícího, zodpovídá mu, prosazuje a chrání jeho zájmy v průběhu celé transakce, dává pozor během prohlídek na to, co by se mohlo týkat zájmů kupujícího a na další rizika a nepředvidatelné okolnosti až do uzavření smlouvy.