Prodej nemovitosti svépomocí-bez realitky

Vlastní nemovitost můžete zkusit prodat bez realitky sami, a ušetřit tak provizi. Inzerovat sám je dnes jednodušší než kdykoli dříve.

Jak prodat byt, jak prodat dům, plusy, mínusy, úskalí

Celý proces prodeje si obstaráte sami, co zrovna nevíte nebo neumíte, se pokusíte zjistit nebo to prostě zkusíte. Má to ovšem svá úskalí.

 

Prodat nemovitost je obtížné, i přes snadnost inzerování na internetu

V dnešní době totiž platí, že prodat dobře nemovitost je obtížné a zdlouhavé, protože na trhu je velké množství konkurenčních nemovitostí na prodej, které té Vaší konkurují,  i jejich inzerce je na daleko kvalitnější, než byla v minulosti.

 

čti Sedm  chyb  při prodeji

Zároveň je omezený počet kupujících, ti jsou dnes navíc nároční, vybíraví a informovaní jako nikdy dříve.  Významné je také to, že mnoho lidí se obává budoucnosti, neví, zda si současný příjem udrží i v příštích letech a tak jsou opatrní. Podle toho se chovají zájemci o koupi domu, bytu, nemovitosti - opatrně a vybíravě.

 

Na začátek moje osobní postřehy z praxe:

Obrací se na mě velmi mnoho lidí, kteří už dobu neúspěšně prodávají svoji nemovitost. Často tam vidím zhruba tento nepříznivý předchozí průběh:

 

1. nasadili neúměrně vysokou nabídkovou cenu. Proč to nezkusit, že. Jenže nejlepší zájemci (vědí co chtějí a mají vyjasněné financování) přicházejí právě na začátku nabízení, v tomto případě se většinou kvůli přemrštěné ceně neozvou a když se cena přiblíží tržní, už je nemovitost“ profláklá“, okoukaná, podezřelá ("nikdo to nechtěl, proč bych se o to měl zajímat já? To je ztráta času") a nereagují na ni.

 

Tip: Jaká je cena Vašeho bytu, Vašeho domu?

 

2. nechají svojí nemovitost nabízet více realitní kancelářemi souběžně. Když je to „bez smlouvy", tak to prý nevadí a může to jen pomoci. Nebo "Čím více, tím lépe".  Velký omyl, obraz nemovitosti v očích zájemce je tím nesmírně poškozován.

3. snižují po malých, opakovaných částkách cenu. Dopad podobný jako v bodě jedna, nikdo se neozve ani na nakonec přiměřenou cenu.

 

 

Pak se obvykle dáváme do nápravy stavu, viz RESTART, uskutečnit dobře prodej je ale mnohem obtížnější, než kdyby přišli dřív. Nebo kdyby prodávali správně. Jak tedy nejlépe na to:

 

Prodej realit bez realitky v kostce - postup při prodeji nemovitosti

  • Prvotní je opravdové a skutečné rozhodnutí, zda chcete svou nemovitost prodávat. To znamená, že jste srovnáni s poměry na trhu realit, máte dostatečně silnou motivaci k prodeji a že se dokážete citově odpoutat od nemovitosti, která je možná Vaším domovem, bydlením (prodej bytu, prodej domu), je ale také prostě zbožím svého druhu na trhu. V opačném případě budete jen provádět "průzkum bojem" a po určité době a nabytých zkušenostech nemovitost nakonec stáhnete z prodeje.

  • Rozmyslete si s ohledem na další plány, kdy začít nemovitost nabízet. Zejména pamatujte na časové návaznosti v případě, že prodáváte nemovitost, na kterou máte sami hypotéku. Vice viz Prodej nemovitosti s hypotékou.

  • Připravte si v případě bydlení (v domě nebo bytě bydlíte) realistický plán stěhování a dalších termínů a souvislostí (např. další financování úvěrem).

 

  • Promyslete si, jak budete prodávat. Prodejní plán či marketing prodeje nemovitosti není pouhá realitní inzerce, dnes nestačí vystavit neslaný nemastný inzerát o prodeji bytu nebo domu na internetu a čekat, jestli se někdo ozve, v současné konkurenci a kvalitě nabídek je třeba pro to udělat víc.

 

  • Proveďte si svoji vlastní srovnávací analýzu realitního trhu. Zjistěte, jak si stojí srovnatelné nemovitosti, uvědomte si přitom, že žádná nemovitost není úplně stejná.  Snažte se odpoutat od svého subjektivního pohledu vlastníka a od zátěže osobního vztahu k Vašemu bydlení a dívejte se na nemovitost očima kupujícího: Čím je tato nemovitost vyjímečná? Proč bych měl kupovat právě ji, když je tolik jiných příležitostí?

 

  • Stanovte nabídkovou cenu nemovitosti. Jde o klíčovou věc, protože nejvíce zájmu těch zájemců, kteří jsou nejvíc připraveni koupit, vzbudí nabídky během prvních týdnů. Velkou chybou je nasazení podstatně vyšší nabídkové ceny nemovitosti než je cena optimální, o nezanedbatelnou část potencionálních zájemců definitivně přijdete, protože se už k ní později nikdy nevrátí, aby si nemovitost vůbec přišli prohlédnout.

 

  • Pořiďte kvalitní fotografie nemovitosti nejlépe širokoúhlou zrcadlovkou, pracujte dobře se světlem a záběry. Sestavte přitažlivý text realitní inzerce. Používejte pro svoji nemovitost co nejvíce účinných prodejních kanálů a marketingových aktivit, udržujte přitom realitní nabídky aktuální a nerozporné.

 

  • Při inzerci, a hlavně při jejím zahájení, nepodlehněte náporu volajících makléřů a jejich trikům. Čti triky makléřů. Volají totiž hlavně ti špatní.

 

  • Připravte nemovitost a zejména byt na prohlídky. Platí, že rozhodující dojem o nemovitosti si udělá zájemce již během první minuty včetně příchodu k domu. Připravte Vaší nemovitosti na prohlídku s ohledem na emoce zájemce. Emoce totiž rozhodují, dodatačnými racionálními argumenty si je už jen zdůvodňujeme! Jak to dělat řeší celý rozsáhlý obor prodejní psychologie.

 

  • Zvažte potřebu a účelnost renovace domu nebo bytu a větších úprav vašeho bydlení. Obecně platí, že se vyplatí např. byt vymalovat nebo provést některé nátěry, u domu hrají důležitou roli třeba viditelné vady omítky. Účelná není rekonstrukce koupelny, kde se  téměř jistě netrefíte do vkusu budoucích majitelů a další nákladnější úpravy nemovitosti, kde navíc nezbývá než volit specifické materiály a barvy, které se nemusí každému líbit.

 

  • Využijte svých nejlepších vyjednávacích a obchodních schopností, jak zájemce přesvědčit, že Vaše nemovitost je pro něho lepší než jakékoli jiné srovnatelné reality na trhu a snažte se ho brzy smluvně podchytit a zavázat.

 

Další tipy čti zde: Jak to dělám já

 

  • Pro smluvní zajištění převodu nemovitosti (rezervační smlouva, smlouva o smlouvě budoucí kupní, kupní smlouva na prodej nemovitosti, smlouva o převodu práv k družstevnímu bytu, smlouva o úschově) můžete použít v jednodušších a neproblematických případech návrhy typových smluv o převodu nemovitosti a upravit je pro váš případ, u složitějších nebo rizikovějších případů je na místě právní pomoc odborníka.

  • Zvláštní pozornost věnujte platebním podmínkám a zajištění kupní ceny ve Váš prospěch. Slaďte potřeby a možnosti plateb kupní ceny na obou stranách kupní smlouvy, i s ohledem na řešení bydlení obou stran. Pamatujte i na dostatečně jednoznačné sjednání termínů vyklizení nemovitosti nebo bytu a předání, specifikaci příslušenství a zařízení bytu (co je a není zahrnuto v kupní ceně), jinak jsou často roztrpčeny a ukřivděny obě strany realitní transakce.

 

  • Dotáhněte převod nemovitosti včetně zápisu kupujícího jako nového vlastníka na katastru nemovitostí. Postarejte se včas o další potřebné věci, jako je podání daňového přiznání k dani z převodu nemovitosti, úhrada daně, převody smluv o dodávce energií, vody, služeb apod., odhlášení trvalého pobytu z adresy nemovitosti.

 

 

Plusy, mínusy a možná rizika svépomocného prodeje nemovitosti:

Plusy prodeje nemovitosti bez realitky

Prodej bez realitky znamená v první řadě úsporu nákladů-provize pro makléře a realitní kancelář. Realitní kanceláře mají obyčejně provizi ve výši 3-5 % z kupní ceny, u levnějších nebo odlehlejších  nemovitostí více. Tato provize realitní kanceláře se může vzhledem k práci realitní kanceláří odvedené zdát prodávajícímu  příliš vysoká, proto je úspora provize pro prodávajícího obvykle důležitou motivací k prodeji bez realitky. Tedy plusy jsou:

 

  • úspora nákladů (bez provize makléři, bez provize realitní kanceláři)
  • osobní kontrola nad převodem své vlastní nemovitosti
  • uspokojení z vlastního úspěchu a osobní růst

 

Možná úskalí prodeje nemovitosti bez realitní kanceláře a na co si dát pozor:

 

Obecným problémem prodeje nemovitosti bez realitky a bez realitního makléře  je špatné odhadnutí vlastních sil; čti o tom, jak se všichni přeceňujeme.

Úspěšný prodej je komplexní záležitost ve velmi konkurenčním prostředí. Prodá se jen momentálně nejlépe nabízených 20 % nemovitostí.

Úspěšné dokončení problému, jak prodat byt, jak prodat dům přitom vyžaduje dobře zkombinovat několik důležitých věcí dohromady. Bez zkušeností to může být obtížné, snažíme se Vám proto co nejlépe poradit.

 

Tip: Pro další možnosti prodeje realit bez realitní kanceláře použijte alternativy

 


Nabídková cena a prezentace. První nástraha prodeje leží v možnosti špatného počátečního určení nabídkové prodejní ceny nemovitosti; více viz  „Pricing“. Častá je i nevhodná prezentace nemovitosti (nejen příprava nemovitosti k prohlídce; během prohlídky lze několika nevhodnými slovy nebo jednou nevhodnou situací zájemce o koupi nemovitosti definitivně ztratit).

Vyjednávání a smluvní podmínky. Vyjednávací a obchodní schopnosti jsou potřeba při jednání o smluvních podmínkách a při zavázání zájemce ke koupi nemovitosti je klíčová schopnost dostatečného tahu na cíl. Kritickým bodem je pak samotná kupní smlouva a zajištění úhrady a výplaty kupní ceny. O specifikách tzv. smluvních formulářů a úpravě vzorových smluv čti zde.  V nevýhodném postavení se ocitnete zejména tehdy, když má protistrana svého právníka nebo alespoň realitního makléře nebo podobného odborníka, což je typická situace.

Rekonstrukce býv.ovčína, Hlinná,České StředohoříRekonstrukce býv.ovčína, Hlinná,České Středohoří

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koordinace termínů a finančních toků, problém, kde bydlet. Další, na co je třeba být opatrný, je reálná schopnost zájemce o koupi bytu nebo domu bydlení financovat. Poměrně vysoké procento prodávajících vlastníků doplatí na to, že špatně odhadnou schopnost zájemce o koupi nemovitosti získat finanční zdroje, resp. získat je v potřebném čase (prodejem jiné nemovitosti, hypotékou). Zajímavé je, že zájemci občas nemluví zcela pravdu v případě, kdy tvrdí, že mají hotovost na účtu. Často se jednotlivá koupě nemovitosti financuje prodejem vlastního bydlení a tyto vazby se řetězí, takže vzniká větší či menší „kulový blesk; je proto nezbytné pečlivě dbát na reálnost termínů vyklizení jednotlivých bytů, domů a pamatovat účinně na situace, kdy dojde k porušení sjednaných lhůt.

Mezi námi blízkými. Zajímavým případem je také prodej realit v rámci příbuzných. Výhody jsou zřejmé, musím také poukázat z praxe na negativa: kupující v takových případech obvykle počítá s tím, že získá nemovitost výhodněji než na volném trhu. Konečným výsledkem je pak hra se záporným součtem, neboť prodávající má pocit, že nemovitost prodal levně, kupující, že koupil dům či byt draze a vztahy v příbuzenstvu jsou místo posílení negativně zasaženy.

Nové technologie nahrávají kupujícím, "realitní revoluce" jim přináší výhody. Svůdná je poslední roky snadná možnost inzerovat nabídku nemovitosti na internetu i dostupnost digitální fotografie pro každého. Protože ale podobné možnosti mají i vaši konkurenti, tedy vlastníci obdobných nemovitostí, je třeba naopak nabízet nemovitost lépe než kdykoli předtím. Také zájemci o koupi nemovitosti mohou snadno jednotlivé reality srovnávat z tepla svého domova a právě to vede, podobně jako třeba existence internetových obchodů, k dosud nevídané konkurenci nabídek realit na trhu a lepší pozici kupujícího. Proto tyto vymoženosti určitě nepomáhají průměrným nemovitostem a průměrným způsobům realitního prodeje. Musíte být výjimeční.

Kupující nevědí, co chtějí. To je velmi častý problém, protože zájemce navštíví i 20-30 bytů, než se rozhodne nějaký koupit a mnozí dospějí například k tomu, že vlastně potřebují dům nebo úplně jinou lokalitu. Vy a Vaše nemovitost většině těchto lidí sloužíte pouze jako jakýsi cvičný materiál, aby si ujasnili, co vlastně chtějí a co ne. Kupující, který má jasno, je vzácný a musíte s ním podle toho nakládat.

 

Čti dále také: Problémy prodeje

 

Mínusy prodeje nemovitosti bez realitky

Nevýhodou obecně jsou vyšší nároky na znalosti i činnosti prodávajícího vlastníka nemovitosti, v konkurenci nabídek, které mají skutečně profesionální způsob nabízení.

Nabízení a prodejní marketing. Prodávající musí nemovitost dobře prezentovat a nabízet, protože situace na současném realitním trhu je hyperkonkurenční. Musí mít tedy perfektně působící a lákavé fotografie domu nebo bytu a vhodně formulované texty, vše umístěno na co nejvíce navštěvovaných realitních inzertních místech. Pouhá inzerce ale není dnes dostatečné účinný prodejný marketing, je toho třeba dělat více.

Obchodní schopnosti. Kdysi jsem se díval na obchodníky jako takové přezíravě, ale už dávno vím, že být dobrý obchodník je obtížné a záslužné povolání a takových lidí je málo. Prodej nemovitosti je ze své podstaty obchodem a proto vyžaduje zejména obchodní dovednosti a zkušenosti, dobrou znalost psychologie prodeje a schopnost "uzavírání". Tím průměrný prodávající nedisponuje natolik, aby úspěšně konkuroval nabídkám prodávaným dobrými obchodníky.

Vyjednávání a uzavírání prodeje. Sjednání příhodných smluvních podmínek vyžaduje dobré vyjednávací schopnosti a zejména znalost toho, co je pro smlouvu a možné budoucí situace důležité (klíčovou oblastí je, vedle výše kupní ceny nemovitosti, zejména zajištění její spolehlivé výplaty ve prospěch prodávajícího). Nezanedbatelný je i negativní prvek psychologický, resp. psychický, kdy prodávající nese sám břemeno odpovědnosti, že se nic nezkazí a na nic při realitním převodu nezapomene.

Tedy záporem svépomocného prodeje jsou:

  • nedostatek obchodních schopností majitele: prodej je v první řadě obchodním a marketingovým případem. Horší přístup k účinnému nabízení nemovitosti
  • nutnost dělat vše sám  a vyšší míra i pocit odpovědnosti za jednotlivá rizika i za celkový výsledek
  • vyšší celkové nároky na prodávajícího-majitele nemovitosti (správné stanovení ceny, správný a účinný prodejní marketing, schopnost dobře vyjednávat a zavazovat, schopnost předvídat možné komplikace)

 

Triky a nástrahy protivníků

Největším protivníkem jsou špatní makléři, kteří jsou vůči inzerujícím majitelům velmi dotěrní.

Inzerující je kořístí pro špatné makléře. Média, která umožňují inzerci zdarma (typu Annonce) jsou důležitým lovištěm nových obchodních případů pro realitní kanceláře, realitní makléře a nejrůznější překupníky. Větší realitní kanceláře mají dokonce zvlášť určené osoby pro co nejvčasnější obvolání čerstvých realitních inzerátů, V této fázi pak jsou dotazy na detaily vaší nemovitosti spíše zdvořilostní formalitou, jde totiž hlavně o to, dostat se vlastníkovi „na tělo“ a k tomu je nejspolehlivější slíbit cokoli, tedy hlavně  vysokou (a ve skutečnosti od počátku nerealizovatelnou) prodejní cenu a krátkou dobu prodeje.

Jak makléři lákají. O nejčastějších tricích realitních kanceláří a nesolidních realitních makléřů proti majitelům se dozvíte zde, protože mnoho nástrah při prodeji bez realitky spočívá v tom, že údajně přímý zájemce je vlastně realitní kancelář, makléř nebo překupník. Není výjimkou, že realitní kanceláře inzerují bez vědomí vlastníka nemovitosti jeho reality, informace o jeho nemovitosti i s fotkami si opatří z jeho inzerce na internetu. Nepříznivé je zde pro vlastníka to, že se nemovitost nabízí za různé ceny různými realitními kancelářemi, také další informace nejsou patřičně aktualizovány a to vytváří dojem, že jde o dlouhodobě neúspěšně nabízenou nemovitost, ležák, „profláklou“ realitu, pro kterou nestojí za to zvednout telefon. To ovšem vlastníka nemovitosti poškozuje.

Jak to často dopadá. Logickým vyústěním všeho uvedeného je, že velmi často dříve či později majitel podlehne a realitním kancelářím své bydlení nebo jiné nemovitostí nechá prodávat, bohužel obvykle nikoli těm správným makléřům. Překupníci nemovitostí a další nesolidní zájemci se zase snaží jednat co nejrychleji ve vztahu k zavázání vlastníka nemovitosti k prodeji, vytvoří na něj časový tlak za účelem co největšího snížení ceny nemovitosti a jiných, pro ně příznivých podmínek realitního prodeje, a to i nevybíravými způsoby.

Lákavá prodejní cena. Agresivní makléři Vám můžou například  slíbit solidní a pro Vás lákavou cenu a po čase, při vědomí, že je již pod tlakem platby zálohy nebo sankce při řešení svého dalšího bydlení, Vám „nabídnou“ podstatně sníženou  cenu (s odůvodněním, jak jim, přes nejlepší vůli, nevyšlo jejich financování bydlení a více nemají).

 

Shrnutí plusů prodeje bez realitky:

  • úspora nákladů (bez provize makléři, bez provize realitní kanceláři)
  • osobní kontrola nad převodem své vlastní nemovitosti
  • uspokojení z vlastního úspěchu a osobní růst

 

Shrnutí mínusů prodeje bez realitky:

  • prodej je v první řadě obchodním a marketingovým případem. Horší přístup k účinnému nabízení nemovitosti
  • nutnost dělat vše sám  a vyšší míra i pocit odpovědnosti za jednotlivá rizika i za celkový výsledek
  • vyšší celkové nároky na prodávajícího-majitele nemovitosti (správné stanovení ceny, správný a účinný prodejní marketing, schopnost dobře vyjednávat a zavazovat, schopnost předvídat možné komplikace

 

 

Závěr

Volba, zda prodávat sám nebo s realitní kanceláří (s makléřem, realitním zprostředkovatelem), záleží na konkrétní situaci:

Pro svépomocný prodej nemovitosti bez realitky svědčí tyto okolnosti, nebo alespoň některé z nich:

  • realizoval jste již úspěšně podobný prodej
  • neznáte úspěšného, spolehlivého a slušného realitního makléře, odborníka


Pro využití realitní kanceláře svědčí tyto okolnosti, nebo alespoň některé z nich:

  • nemáte praktické zkušenosti s prodejem
  • jste spíše opatrný, pokud jde o důležité věci
  • znáte úspěšného, spolehlivého a slušného  makléře, realitní kancelář

Dobře prodat byt nebo dům není snadné. Na těchto stránkách se dozvíte mnoho užitečných informací, ovšem nutně více či méně obecných. Pro konkrétní  a úspěšné uplatnění pro Váš specifický případ použijte  odbornou pomoc a další podporu jakprodat.cz

 

info (zavináč) jakprodat.cz, Tel.: +420 725628994

 

 


Napište nám

požadavek, dotaz, připomínku, nebo si napište o osobní poradenství, službu nebo dotaz o ní.





Hledat

Prodat nemovitost je dnes těžké

 


Pomáháme vám prodávat nemovitosti. Je to věda i umění

 

 

Napište nám

požadavek, dotaz, připomínku, nebo si napište o osobní poradenství, službu či o informaci o ní





Newsletter s dalšími informacemi

Další důležité informace a tipy o prodeji Vaší nemovitosti. Vyplňte svoje jméno a e-mail hned teď a obdržíte obratem přístup k unikátním informacím JAK PRODAT NEMOVITOST.




pic logo zalozka lupa