Jak prodat nemovitost s hypotékou

Jak prodat byt s hypotékou/Jak prodat dům s hypotékou

Prodej nemovitosti zatížené hypotékou

Hypotéky staly postupem doby zcela běžnými, a tak narostlo i množství bytů a domů, které se prodávají zatížené hypotékou. Tedy nemovitostí, na kterých vázne nesplacený úvěr, který si jejich majitelé již dřív vzali na jejich koupi, a který je zajištěn zástavním právem.

Při správném vysvětlení zájemcům a správném smluvním zajištění to není žádný problém pro prodej. Nejčastější potíž, která ale může nastat, může být pokuta pro prodávajícího za předčasné splacení hypotéky od jeho hypotéční banky. Podívejme se tedy na jednotlivé možnosti, jak prodat byt s hypotékou jak prodat dům s hypotékou a jejich řešení.

1. Splacení (umoření) hypotéky před fixací

Nejčastější případ, který dnes nastává, pokud chcete prodat byt s hypotékou, je umoření zbytku hypotéky z kupní ceny, tedy penězi kupujícího. Technicky se realizuje tak, že kupní cena je zajištěna v úschově a částka, která odpovídá dluhu, putuje po provedení vkladu hypotéční bance prodávajícího.  Následně se provede výmaz této zástavy.

Kupující může financovat kupní cenu z vlastních zdrojů nebo opět hypotéčním úvěrem. V tom vycházejí tuzemské banky vstříc, protože jsou ochotny provést čerpání úvěru v situaci, kdy je jejich zástavní právo tzv. druhé v pořadí, což v jiných případech nedělají. Zde to ale z pragmatických důvodů akceptují, jednak jsou pro ně jin banky dostatečně důvěryhodné, jednak by se trh s nemovitostmi výrazně zadrhly, resp. banky, které by toto odmítaly, by výrazně tratily oproti ostatním.

Hlavní úskalí spočívá v tom, že většina „starých“ úvěrů má sankce (pokuta) za předčasné splacení a splatit bez sankce se mohou jen v poměrně krátkém období předcházejícím „fixaci“ hypotéčního úvěru. Je proto vhodné načasovat začátek prodeje tak, aby se podařilo získat peníze před uplynutím fixačního období. Tady jak dlouho? To závisí na prodejnosti nemovitosti, a dalších specifikách, orientačně je vhodné začít 4-6 měsíců před termínem fixace.

Starší úvěry měly často sankci 10 % procent z nesplacené částky (to se dnes zdá až nemravné, a částka např. 200.000 Kč při prodeji bytu ohrožuje samotnou transakci. Banky si nechtěly nechat kořist jen tak vyklouznout), někdy je výše pokuty závislá i na době zbývající do fixace.

Novější úvěry od roku 2014 (účinnost nového občanského zákoníku) mohou být kromě zástavního práva zajištěny a zatíženy rovněž zákazem zcizení a zákazem zatížení (tj. zejm. zákazem prodeje a zákazem zřízení dalšího zástavního práva). Pak je k prodeji třeba souhlas hypotéční banky. Nicméně, hypotéční banky tento souhlas pro případ prodeje a splacení hypotéky pravidelně dávají. Důvod je stejný, jako ten, který jsme uvedli po to, že banky akceptují čerpání úvěru na zástavní právo druhé v pořadí.

Přesnou informaci o Vaší situaci získáte z úvěrové smlouvy, nebo dotazem u spolehlivého pracovníka banky, který má Váš úvěr na starosti.

V každém případě je třeba nechat hypotéční banku vyčíslit zbývající dluh k předpokládanému datu splacení (často za poplatek např. 500 Kč) a pokud je třeba souhlas s prodejem od hypotéční banky (viz výše), zajistit ho.

Plusy: neomezuje při hledání nejlepšího kupce a neomezuje při dosažení nejlepší kupní ceny

Mínusy: pokud je sjednána sankce za předčasné splacení, je nutné správně načasovat prodej nebo akceptovat zaplacení pokuty hypotéční bance.

2. Převzetí hypotéky

Před lety to byl častý případ, nyní se podaří ojediněle. Kupující musí koupi financovat hypotékou, převezme stávající hypotéku, tedy aktuální dluh prodávajícího se zajištěním zástavou, váznoucí na kupované nemovitosti. Vzhledem k tomu, že dnes jsou hypotéky daleko levnější než před lety, tedy s daleko nižšími úroky (i další podmínky jsou dnes většinou lepší), tak téměř žádný kupující takovou hypotéku nechce.

Problémem může být i to, že se výše dluhu nemusí „sejít“ s potřebou úvěru ze strany kupujícího. Osobně jsem v roce 2016 realizoval jen dvě převzetí hypotéky (oproti desítkám splacení) a to ještě v jednom případě bylo nutné kupujícího motivovat (uplatit) mírnou slevou kupní ceny. Určitou výhodou je odpadnutí problému s odhadem a zajištěním (zástava), nutnost splnit „bonitu“ ale zůstává, tedy hypotéční bance musí vyhovovat příjmová stránka a další osobní záležitosti kupujícího.

Plusy: v podstatě bez nákladů za zrušení staré a zřízení nové hypotéky

Mínusy: v současnosti prakticky téměř nemožné sehnat ideálního kupce, který by hypotéku převzal

 

3. Splacení (umoření) hypotéky mimo období fixace – kdykoli

Hypotéku je možné splatit obdobně jako v bodě 1. kdykoli, ovšem s tím, že pokud je sjednána sankce za předčasné splacení, je nutné příslušnou pokutu uhradit. V některých případech to může být akceptovatelná částka, jinak lze ještě uvažovat o možnosti, kdy si kupující vezme svoji hypotéku u stejné banky, jako má prodávající. Banka potom obvykle sankci prodávajícímu promine. Toto řešení je praktické i s ohledem na úchovu kupní ceny, kterou je možné udělat na jistotním účtu banky a vše je v jednom „domě“.

Kupující je ale omezen při výběru nejlepší hypotéky, takže někdy je potřeba ho motivovat menší slevou z kupní ceny nebo jiným způsobem v rámci sjednávání podmínek prodeje kupní smlouvou. Často mám jako klienty kupující, kteří mají vazbu na konkrétní banku, např. jako zaměstnanci, a to pak může popsanému řešení bránit.

Plusy: neomezuje při prodeji

Mínusy: případná pokuta za předčasné splacení, nebo nutnost, aby kupující akceptoval úvěr ve stejné bance, jako má prodávající

Komentáře