Faktory při určování ceny nemovitostii

Co také hraje roli v určení ceny nemovitosti

Při určování obecné ceny (odhadu tržní ceny) nemovitosti platí, že:

  1. Informací o ni není nikdy dost, i když některé mají větší a některé menší váhu
  2. Žádné dvě nemovitosti nejsou stejné

Zásadní parametr je poloha, (okřídlené: poloha, poloha, poloha), Srovnávat srovnatelné, avšak nutně neidentické nemovitosti je nutné s ohledem na faktory, které ovlivňují jejich cenu, zejména s ohledem na tyto faktory:

Faktory snižující cenu nemovitosti – obecně:

  • špatný stavebně-technický stav bytu, vysoké stáří stavby, zanedbaná údržba
  • výhled do nedaleké budovy nebo jiný špatný výhled
  • nedostatek denního světla
  • severní či severozápadní orientace
  • chybějící úložné prostory (sklep nebo komora)
  • vysoké měsíční poplatky – provozní náklady bytu
  • vysoký dluh ve fondu oprav
  • přízemí domu: mínus 10-15%, u starších domů i více
  • suterén až mínus 25 %
  • 4. a vyšší patro domu bez výtahu
  • podkroví kvůli vlivu venkovní teploty
  • velmi rušná ulice
  • nevhodné dispoziční řešení bytu (malá koupelna, průchozí pokoje, malé nebo úzké pokoje, nelogické a nepraktické uspořádání, zkosené stropy, různé niky, vstup do koupelny, na záchod nebo do kuchyně z obývacího pokoje); bez sklepa
  • nízké stropy
  • dům ve špatném stavu se zanedbanou údržbou
  • družstevní vlastnictví mínus 15-20%, vliv výše „anuity“
  • podílové spoluvlastnictví, nevymezení bytových jednotek
  • průmyslové okolí, autodílna, hospoda atd; znečištěné prostředí
  • investiční záměry v okolí
  • velké sídliště, velký dům nad pět pater s množstvím bytů
  • „nepřizpůsobiví“ sousedé
  • mimo MHD
  • pozemek v cizím vlastnictví
  • malá zahrada u domu
  • nekompletní inženýrské sítě, suché WC, topení pouze na tuhá paliva, lokální topení
  • nezpevněný příjezd
  • značně nepravidelný tvar pozemky nebo úzká „nudle“
  • svažitý pozemek, severní svah, stín

Faktory zvyšující cenu nemovitosti:

  • výborný stavebně technický stav bytu (novostavba, po rekonstrukci)
  • hezký výhled
  • park, les, dětské hřiště v okolí, vilová čtvrť
  • jižní nebo jihozápadní orientace
  • světlý, slunný byt
  • vyšší patro domu s výtahem
  • cihlová konstrukce
  • dům do pěti pater, ne příliš mnoho bytů
  • dostatečně prostorný sklep
  • balkon nebo terasa
  • orientace a okna do více světových stran
  • nízké měsíční poplatky na provoz bytu
  • energeticky úsporný byt, stavba
  • služby v místě, vybavenost
  • dobré pracovní příležitosti, příležitosti k podnikání
  • možnost parkování
  • vysoké stropy
  • genius loci
  • bazén na zahradě
  • stanice metra v dosahu
  • možnost dojíždění vlakem
  • potok, jezírko na pozemku

Nestandardní nemovitosti navíc vyžadují i při prodeji nestandardní přístupy, které přesahují možnosti tohoto článku.

Domy mají větší množství parametrů, které různou vahou ovlivňují cenu, je u nich podstatně těžší než v případě bytů dobře nabídkovou cenu srovnávací metodou stanovit.

Dobře nastavit prodejní cenu je věda i umění

Pro optimální nastavení nabídkové ceny je nutné mít mnoho zkušeností a zohlednit množství faktorů, které se týkají jak samotné prodávané nemovitosti a situace jejího majitele, tak také trhu, konkurence dalších nabídek a psychologie kupujících.

Komentáře